(21 de marzo de 2024) Cuando el juez Michael Whey dictaminó el jueves pasado que los alquileres vacacionales a corto plazo no están permitidos en la isla como uso principal de las viviendas, provocó conmoción en toda la comunidad. Pero una semana después del fallo, cuando el polvo comienza a calmarse, ¿dónde se encuentran los alquileres a corto plazo, especialmente a medida que se acerca la temporada de verano?
Hay dos acontecimientos importantes en el horizonte inmediato que podrían dar forma al futuro de los ROS a la luz de esta decisión.
Primero está la próxima audiencia en la Junta de Apelaciones de Zonificación. Vhay aclaró que no se permiten alquileres a corto plazo cuando sí lo están. Uso principal de la casa. Pero dejó en manos de la ZBA trazar la línea entre el uso primario y el accesorio.
La segunda es la asamblea municipal anual que se celebra en mayo. El artículo del abogado de la isla, Steve Cohen, para cambiar el código de zonificación claramente pondrá a los ROS como un uso principal ante los votantes. Si se aprueba con dos tercios de los votos, el fallo del tribunal será discutible.
El mensaje de Cohen a los operadores de STR fue: «Que no cunda el pánico… los alquileres a corto plazo no son ilegales en Nantucket».
Pero Nina Pickering-Cook, abogada de Kathy Ward, la demandante en el caso decidido por Vhay, dijo que al menos algunos ROS ahora podrían considerarse ilegales. Según esta orden, las casas que se utilizan exclusivamente como STR ahora están prohibidas, con efecto inmediato, dijo. En cuanto a cómo afectará a la temporada de verano, depende de cómo el ayuntamiento haga cumplir la ordenanza.
«Depende del oficial de planificación y zonificación si deciden hacerlo cumplir», dijo. «Creo que si no lo hacen, enfrentarán quejas de personas que los presionan para que lo hagan cumplir».
¿Mucho tiempo para hacer efecto?
Cohen no estuvo de acuerdo y dijo que tomaría mucho tiempo antes de que la decisión fuera legalmente vinculante, si es que alguna vez llega a serlo. La decisión no sólo tiene que volver a la ZBA antes de que sea definitiva, dijo, sino que también es muy probable que sea apelada y, mientras tanto, cualquier ejecución quedará en suspenso.
«Cuando el caso judicial es definitivo, después de la prisión preventiva (a la ZBA), la decisión del juez es entonces apelable, y la decisión de apelación durante la prisión preventiva no es vinculante», dijo.
Pickering-Cook dijo que no espera que la decisión sea revocada si hay una apelación.
Dijo que el juez podría conceder (una suspensión), pero que eso sería inusual en un caso de zonificación.
En el centro del fallo estaba la demanda de Ward contra sus vecinos, Angore, que poseía una casa junto a él que se utilizaba principalmente para alquiler a corto plazo. La demanda también nombró a la Junta de Apelaciones de Zonificación de la ciudad para cooperar con Grapes en su fallo inicial.
«Estoy satisfecho con la decisión del juez y espero defender la zonificación de la ciudad», dijo Ward.
El fallo respalda un argumento de larga data del ex director de planificación de la ciudad y otros miembros de su Departamento de Servicios de Planificación y Uso de la Tierra de que las unidades de alquiler a corto plazo deben considerarse usos residenciales. Los defensores de este argumento dicen que el nuevo La decisión podría poner en riesgo cientos de alquileres a corto plazo en la isla.
Por otro lado, supone una gran victoria para quienes se oponen a que las viviendas se utilicen exclusiva o principalmente para alquileres a corto plazo. ACK•Now, un grupo de defensa del cual Ward es miembro, ha estado luchando durante años para detener el desarrollo de alquileres a corto plazo en la isla.
«Esta decisión del Tribunal de Tierras es una gran victoria para Nantucket, ya que nuestra zonificación no permite que las casas residenciales se utilicen como STR, un mini hotel comercial en un vecindario principalmente residencial», dijo el presidente de ACK•Now, Carl Jelleme.
«Hemos impulsado esto durante todo el año y los propietarios de viviendas de temporada tienen derecho a alquilar sus casas como accesorio. usar.»
Un precedente de gran alcance
El presidente de la Junta de Planificación, Dave Iverson, dijo que la decisión podría sentar un precedente mucho más allá de las costas de la isla.
«Este fallo causará conmoción no sólo aquí, sino también en cualquier comunidad turística que tenga una ambigüedad en su código de zonificación», dijo.
Iverson añadió que la decisión realmente se reducirá a cómo se definen los usos primarios y accesorios de una propiedad.
Dijo que la ciudad y los votantes ahora están atrapados entre dos extremos, permitiendo que STR sea el uso principal en todas partes de la isla con el artículo de Cohen, o en cualquier lugar si el gobernante está de pie, y advirtió sobre seguir adelante.
«Si la comunidad aprueba el artículo que se presentará en la asamblea municipal, la decisión es discutible», afirmó. «Pero si nos apresuramos a solucionar esto aprobando (STR como uso principal) en todos los distritos de zonificación, creo que nos arrepentiremos en el futuro».
El artículo de Cohen, para cambiar el código de zonificación, recibió una recomendación positiva de la junta de planificación. Se necesitaría una mayoría de dos tercios de los votantes de la Asamblea Municipal para aprobarlo.
«Si los STR están expresamente permitidos como tales, entonces son un uso principal y no se requiere más investigación sobre el uso del equipo», dijo Cohen. «Este artículo prohíbe a los propietarios de empresas obtener un certificado de registro STR de la ciudad».
Pero quienes están del otro lado de la cuestión argumentan que permitir los ROS en toda la isla crearía una batalla campal que no se puede deshacer.
«Si la ZBA no funciona y todo se reduce al Artículo 59 de Steve Cohen y Nantucket Together que se aprueba en la Asamblea Municipal, el futuro de Nantucket es sombrío», dijo Gilliam.
«Permitir ROS en toda la isla en todos los distritos de zonificación es una locura y claramente lo que los votantes no quieren porque el mismo artículo ha sido propuesto y rechazado tres años seguidos».
Regresar a ZBA.
Pero habrá una audiencia de la ZBA antes de la Asamblea Municipal. En su decisión, Vhay devolvió el asunto a la ZBA para determinar si «el alquiler de los viñedos a su vivienda principal constituye un ‘uso recreativo’ legítimo».
«Por tanto, la decisión de la ZBA no presenta ninguna interpretación razonable del reglamento de zonificación», escribió en su fallo. «El intento de la Ciudad y la ZBA de ampliar la definición de ‘residencia principal’ del estatuto para cubrir alquileres a corto plazo no funciona esencialmente por las mismas razones que fracasaron en el caso Styler».
En Styller Lynnfield, la Corte Suprema del estado sostuvo que el alquiler a corto plazo de una vivienda unifamiliar privada entraba en conflicto con los objetivos de zonificación de los distritos residenciales.
El abogado municipal John Georgiou abordó brevemente la decisión el jueves por la tarde en una reunión conjunta con la Junta Selecta, el Comité de Finanzas y la Junta de Planificación.
«Por favor, no me pregunten demasiado sobre la estrategia de litigio porque todavía la estamos asimilando», dijo. «Supongo que este litigio llevará algún tiempo. Tienes 30 días para presentar una apelación.
Georgiou ha dicho en el pasado que lo más probable es que la ciudad apele la decisión contra los STR.
«Estamos esperando la revisión del Ayuntamiento y no podemos hacer comentarios hasta que hayamos tenido la oportunidad de revisar adecuadamente la decisión», dijo la administradora municipal Libby Gibson poco después de que se anunciara la decisión.
La ZBA debe ocuparse del asunto en un plazo de 45 días a partir de la orden de Vhay.