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Por Quentin Smith/Noticias de yates
Después de más de un año de disputas legales, un juez del condado de Lincoln falló el viernes en contra de los propietarios de alquileres vacacionales que intentaban bloquear una ordenanza del condado que regula sus propiedades como negocios y áreas no incorporadas. Su número está disminuyendo rápidamente.
El fallo del viernes del juez interino de circuito Joseph Ellison se produjo un día después de que los propietarios de alquileres perdieran una apelación ante el Tribunal de Apelaciones de Oregón pidiendo a los jueces que bloquearan un plan del condado que creaba siete zonas donde el número de licencias eventualmente se reduciría de 506 a 181.
Ellison ha dicho dos veces ante el tribunal que espera que la parte perdedora apele la decisión. Durante el fin de semana, tanto el condado como los grupos de presión sobre alquileres vacacionales señalaron exactamente eso.
No fue una sorpresa que el enfoque principal de Alison fuera la gobernanza. Al final de la audiencia del 4 de diciembre, Ellison dijo que planeaba dictaminar que una ordenanza del condado que regula los alquileres vacacionales no se rige por las leyes de uso de la tierra de Oregón y que el condado debería continuar con su programa de licencias comerciales.
El juez celebró una audiencia de nueve minutos el viernes por la mañana y emitió su decisión formal el viernes por la tarde.
Allison encontró dos pequeñas secciones de la ordenanza del condado que no eran de su agrado. En su fallo, Ellison «cortó» dos secciones más pequeñas de la ordenanza y las derogó porque dijo que eran inconstitucionalmente vagas. Juez:
- derogó una prohibición del condado sobre «incidentes» en alquileres vacacionales porque el término no estaba bien definido. Y
- Se derogó una sección de la ordenanza que autoriza a la oficina del fiscal del condado a nombrar un funcionario de audiencias, establecer procedimientos y reglas para escuchar quejas, violaciones y referencias contra propietarios de alquileres vacacionales.
«Aparte de eso, no se otorgan medidas cautelares», dijo Ellison a los abogados durante la breve audiencia.
Si bien Ellison escribió en su fallo que parece que el condado está usando su ordenanza para regular dónde pueden llevarse a cabo las actividades comerciales, dijo que la ley de Oregón permite a los condados regular los días festivos mediante licencias, pueden regular los alquileres y esta Ordenanza 523 no es una cuestión de uso de la tierra.
La Junta de Apelaciones sobre el Uso de la Tierra de Oregón estuvo de acuerdo dos veces: enviando las impugnaciones de los propietarios de alquileres vacacionales al tribunal de circuito diciendo que no se trataba de cuestiones de uso de la tierra.
El jueves, el Tribunal de Apelaciones estuvo de acuerdo con el fallo de que la sección 523 de la Ordenanza que crea siete zonas y limita el número de alquileres vacacionales en ellas no está dentro de la jurisdicción de LUBA y desestimó la apelación de los propietarios de vacaciones.
La decisión del juez ciertamente no es el final de las audiencias judiciales sobre el tema que el condado ha estado enfrentando desde 2016. Ellison había fijado otra audiencia para el lunes 8 de enero, pero no estaba claro cuál era el propósito. Allison es una abogada de Newport que se desempeña como juez temporal bajo un contrato estatal para ayudar al Tribunal de Circuito del Condado de Lincoln con su carga de casos.
Tanto el condado como Via Oregon, un grupo de presión que organiza a los propietarios de alquileres vacacionales para impugnar la ordenanza del condado, dijeron en declaraciones a YachatsNews que apelarán parte o la totalidad de la decisión de Ellison ante un tribunal de apelaciones y pedirán aclaraciones.
Los comisionados del condado dijeron que «no están de acuerdo con la opinión del tribunal de circuito que invalida la cláusula de eventos y la sección de audiencias informales de la Ordenanza 523 y presentarán una apelación».
Via Oregon dijo que «pedirá al tribunal de apelaciones que aclare qué organismo tiene jurisdicción según la ley de Oregon para proteger a los propietarios de viviendas de leyes anteriores promulgadas por los condados». «, dijo el grupo en un comunicado a YachatsNews.
15 Vecinos, que vienen interviniendo en algunas impugnaciones judiciales y que presentaron una medida exitosa en la boleta de noviembre de 2021, aplaudieron la decisión.
«La industria ha presentado y perdido una asombrosa cantidad de demandas contra el condado de Lincoln desde las elecciones de noviembre de 2021, cuando el 60 por ciento de los votantes votaron a favor de una eliminación gradual de cinco años de los alquileres a corto plazo», decía su declaración. entonces.» «Las presentaciones múltiples son una táctica de litigio. Ante la perspectiva de defenderse contra múltiples demandas, los condados rurales a menudo se rinden. Gracias a los votantes, los comisionados del condado de Lincoln saben que sus electores son clave para esta industria. quieren regulación. Mientras que la ordenanza STR el condado está defendiendo no llega a la etapa del mapa de votación, es mucho más restrictiva que las ordenanzas de compromiso aprobadas en los condados de Tillamook y Clatsop».
El condado está pagando a dos abogados de uso de tierras de Portland para defender la ordenanza, que hasta ahora ha costado $295,000.
Historia
La ordenanza es un esfuerzo de seis años de los comisionados del condado para frenar el creciente número de alquileres vacacionales en áreas no incorporadas.
Los comisionados lucharon durante años para elaborar regulaciones y promulgar ordenanzas. Esto dio lugar a una iniciativa electoral liderada por los ciudadanos en noviembre de 2021 para poner fin a los alquileres vacacionales en barrios residenciales. Los comisionados intentaron, sin éxito, suavizar la ordenanza existente realizando varios cambios apenas unos días antes de que los votantes la aprobaran abrumadoramente.
Una coalición de propietarios apeló tanto la medida electoral como la ordenanza actualizada del condado ante la Junta de Apelaciones de Uso de la Tierra de Oregón, alegando que ambas eran medidas de uso de la tierra.
LUBA dictaminó en 2022 que la medida electoral aprobada por los votantes entraba en conflicto con la ley de uso de la tierra de Oregón y la invalidó. Pero LUBA dijo dos veces que la ordenanza revisada del condado no era una cuestión de zonificación o uso de la tierra, que no tenía jurisdicción sobre ella, y envió el caso del inquilino de nuevo al tribunal de circuito.
Los propietarios de alquileres vacacionales apelaron una de las decisiones de LUBA ante el Tribunal de Apelaciones de Oregón, que escuchó los argumentos orales el 4 de diciembre. En ese caso, los propietarios de alquileres impugnaron una sección de una ordenanza del condado que creaba siete áreas geográficas (o zonas) donde luego designaban ubicaciones específicas. Densidad y número del número de licencias de alquiler vacacional. El jueves, el tribunal emitió una sentencia sumaria acordando con LUBA que el asunto pertenece al tribunal de circuito.
Los alquileres vacacionales en áreas no incorporadas alguna vez superaron los 600. Ahora hay 506 después de que el condado prohibiera la transferencia de licencias a nuevos propietarios y prohibiera la nueva emisión en la mayoría de las áreas no incorporadas. Según la última ordenanza del condado, eventualmente se reducirán a 181 en cinco áreas designadas fuera de las siete ciudades del condado de Lincoln.
